Σε project ίσης ή και μεγαλύτερης σημασίας από αυτό της μείωσης των "κόκκινων" δανείων εξελίσσεται για τις τράπεζες η "ενεργός διαχείριση" των ακινήτων που σωρεύσουν –σε συμφωνία με τον SSM– με την πρόοδο των πλειστηριασμών.
Μέσα στην επόμενη τριετία, οι τράπεζες θα έχουν να διαχειριστούν ένα στοκ περίπου 100.000 ακινήτων, καθώς ήδη η "προίκα" τους αριθμεί κοντά στις 30.000 ακίνητα. Mε τον ρυθμό που αποκτούν ακίνητα από τους πλειστηριασμούς υπολογίζεται ότι θα αποκτήσουν τουλάχιστον άλλα 65.000 ακίνητα μέχρι τα τέλη του 2021.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του "Κ", μηνιαίως στην κάθε τράπεζα καταλήγουν περί τα 300 νέα ακίνητα από πλειστηριασμούς.
Στα επιτελεία των τραπεζών, η διαχείριση των ακινήτων αποτελεί αυτήν τη στιγμή το μεγαλύτερο project και ταυτόχρονα πρόκληση, ευθέως συνδεδεμένη με τη στρατηγική μείωσης των μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Όλες οι τράπεζες βρίσκονται σε πυρετό επαφών με εξειδικευμένες στη διαχείριση ακινήτων εταιρείες προκειμένου:
- Να ξεκαθαρίσουν και να διαρθρώσουν χαρτοφυλάκια ακινήτων προς πώληση.
- Να δρομολογήσουν μία στρατηγική διαχείρισης του συνολικού στοκ.
- Να ξεκινήσουν τη λεπτομερή καταγραφή ολόκληρων των χαρτοφυλακίων στεγαστικής πίστης.
Όπως αναφέρουν αρμόδια στελέχη τραπεζών στο "Κ", η διαχείριση των ακινήτων είναι κρίσιμη διότι μπορεί να αποφέρει μεγάλες υπεραξίες στις τράπεζες. Εξ αυτού του λόγου, οι τράπεζες δεν προτιμούν τις απευθείας πωλήσεις χαρτοφυλακίων, καθώς το πλεονέκτημα της μελλοντικής αξίας των ακινήτων καρπώνεται (υπεραξία) ο αγοραστής, ο οποίος, μάλιστα, έχει προβεί στην εξαγορά και με σημαντικό discount.
Τα ίδια στελέχη επισημαίνουν, πάντως, ότι η διαχείριση των ακινήτων δεν είναι εύκολη υπόθεση, ούτε παράγει άμεσο αποτέλεσμα. Για ακίνητα που αποκτούν οι τράπεζες μέσω πλειστηριασμών, και εφόσον ο πιστούχος δεν ασκήσει ανακοπές, απαιτείται ένα δεκάμηνο μέχρι το ακίνητο να καταλήξει στον ισολογισμό της τράπεζας και τουλάχιστον δύο χρόνια για να αξιοποιηθεί και να μεταπωληθεί. Όσο για ακίνητα που έχει ήδη η τράπεζα στο επενδυτικό της χαρτοφυλάκιο, το απαιτούμενο διάστημα για τη διαχείρισή τους από εξειδικευμένες εταιρείες υπολογίζεται στα τρία χρόνια.
Οι εν εξελίξει κινήσεις
Η κινητικότητα σε επίπεδο προετοιμασίας των τραπεζών είναι αυτήν τη στιγμή πυρετώδης. Οι πληροφορίες του "Κ" αναφέρουν ότι η Alpha Bank προχώρησε πρόσφατα στη σύσταση ειδικής μονάδας, της AREMI (Asset Real Estate Management Intelligence), η οποία θα αναλάβει τη διαχείριση 7.000 ακινήτων της τράπεζας. Η Εθνική Τράπεζα αναμένεται να ανακοινώσει μεταγραφή στελέχους της αγοράς real estate που θα αναλάβει να υλοποιήσει στρατηγική διαχείρισης των ακινήτων, με τη συνδρομή και ξένου εξειδικευμένου οίκου. Τα ιδιόκτητα ακίνητα στο χαρτοφυλάκιο της Εθνικής από την ιστορία των 180 χρόνων της ανέρχονται, σύμφωνα με τις πληροφορίες, σε 1.300. Παράλληλα, κατά την περυσινή χρονιά, η Τράπεζα προχώρησε σε 1.700 πλειστηριασμούς από τους οποίους απέκτησε τη συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων.
Η Eurobank κατέληξε πρόσφατα σε συμφωνία για την πώληση της θυγατρικής της εταιρείας υπηρεσιών ακινήτων, Eurobank Property Services (EPS), στον ιταλικό όμιλο Cerved. Σύμφωνα με τις πληροφορίες του "Κ", η Cerved θα αναλάβει να διαχειριστεί το 70% των ακινήτων της Τράπεζας, ενώ για τη διαχείριση του υπόλοιπου 30% υπάρχουν συζητήσεις με δύο εξειδικευμένους asset managers.
Η ολοκλήρωση του deal αναμένεται μέσα στο πρώτο τρίμηνο του 2019 μέσω της εξαγοράς του συνολικού μετοχικού κεφαλαίου της EPS, έναντι ποσού 8 εκατ. ευρώ. Στο σύνολό της η συμφωνία μπορεί να φτάσει και τα 13 εκατ. ευρώ, καθώς επιπλέον του αρχικού τιμήματος, θα καταβληθεί πρόσθετο ποσό έως και 5 εκατ. ευρώ εφόσον επιτευχθούν συγκεκριμένα οικονομικά αποτελέσματα και προϋποθέσεις στο χρονικό πλαίσιο μέχρι το 2023.
Στο πλαίσιο της συμφωνίας, η Cerved θα αποκτήσει το σύνολο του μετοχικού κεφαλαίου της EPS στην Ελλάδα καθώς και τις θυγατρικές της, Eurobank Property Services S.A. στη Ρουμανία και ERB Property Services D.O.O. Belgrade στη Σερβία, από τη Eurobank.
Σημειώνεται ότι η EPS Ελλάδας έχει οριστεί ως ο κύριος πάροχος υπηρεσιών για ακίνητα για τη Eurobank για τα επόμενα πέντε χρόνια. Η συμφωνία παροχής περιλαμβάνει διαχείριση ακινήτων και δραστηριότητες πρακτόρευσης στο χαρτοφυλάκιο της Eurobank με την υφιστάμενη και τη μελλοντική ροή των ανακτηθέντων ακινήτων που σχετίζονται με μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα, προκειμένου να υποστηριχθεί η διαδικασία απομόχλευσης. Παράλληλα η EPS θα συνάψει συμφωνία τριετούς διάρκειας, με μηχανισμό αυτόματης ανανέωσης έως 2 επιπλέον έτη, για την παροχή υπηρεσιών για ακίνητα στη Eurobank.
Όσο για την Τράπεζα Πειραιώς, λόγω των πολλαπλών συγχωνεύσεων τραπεζών, έχει αυτήν τη στιγμή το μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Τα ακίνητα που συνιστούν ενέχυρα δανείων της Τράπεζας ανέρχονται σε περίπου 23 δισ. ευρώ, τα μισά εκ των οποίων βρίσκονται στο χαρτοφυλάκιο της Piraeus Legacy Unit. Στο πλαίσιο αυτό, το πώς θα διαχειριστεί περαιτέρω η Τράπεζα τα ακίνητά της, συνδέεται άμεσα με τον γενικότερο σχεδιασμό για τη μείωση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων.
Τα ιδιόκτητα ακίνητα της Τράπεζας Πειραιώς σε Αττική και Βόρεια Ελλάδα αποτελούν αθροιστικά περίπου το 50% του στοκ ακινήτων της Τράπεζας. Η τελευταία απέκτησε τα τελευταία χρόνια περίπου 5.600 ακίνητα (2.200 οικιστικά, 1.600 εμπορικά, 400 βιομηχανικά και 1.400 οικόπεδα). Η αγοραία αξία των ακινήτων αυτών υπολογιζόταν με στοιχεία γ' τριμήνου 2018 σε περίπου 1 δισ. ευρώ.
Σημειώνεται ότι η Τράπεζα Πειραιώς έχει καινοτομήσει στη μεταπώληση ιδιόκτητων ακινήτων της, μέσω της διαχείρισης που γίνεται από την Πειραιώς Real Estate και την ηλεκτρονική πλατφόρμα properties4sale. Μέσω της πλατφόρμας έχουν διενεργηθεί έξι δημοπρασίες ακινήτων, με την τελευταία τον Ιανουάριο του 2019. Σημειώνεται ότι η "Πειραιώς Real Estate" είναι και ο μεγαλύτερος πιστοποιημένος (κατά RICS) εκτιμητής ακινήτων στην Ελλάδα. Μάλιστα έχει αναλάβει και την εκτίμηση των 2.500 ακινήτων του ΟΤΕ.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Τράπεζας Πειραιώς, μέσα στην τριετία 2019-2021, η αξία του χαρτοφυλακίου ακινήτων της θα αυξηθεί, μέσω ακινήτων που θα αποκτηθούν από πλειστηριασμούς, κατά 700 εκατ. ευρώ.
Οι στόχοι για τα ακίνητα
Ο "συναγερμός" των τραπεζών συμπίπτει με την έναρξη της εποπτικής παρακολούθησης των επιδόσεών τους στη διαχείριση των ακινήτων τους, και μάλιστα εφεξής με έλεγχο ανά τρίμηνο.
Στα τέλη Μαρτίου, οι τράπεζες θα υποβάλουν για πρώτη φορά στον SSM στόχους για τη διαχείριση των ακινήτων τους με ορίζοντα την προσεχή τριετία. Υπενθυμίζεται ότι ο SSM είχε συμφωνήσει με τις τράπεζες να αγοράσουν οι ίδιες την πλειοψηφία των ακινήτων που θα βγάζουν σε πλειστηριασμό και αυτό έχει συμβεί μέχρι στιγμής σε ποσοστό περίπου 80% των πλειστηριαζόμενων ακινήτων. Η διακράτηση των ακινήτων από τις τράπεζες, όμως, έχει συγκεκριμένα χρονικά όρια. Όπως έχει γράψει το "Κ", ο SSM οριοθετεί τα όρια αυστηρά στην τριετία, αν και οι τράπεζες επεδίωκαν να τους δοθεί περιθώριο πενταετίας για τη διακράτηση των ακινήτων στους ισολογισμούς τους.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του "Κ", οι τέσσερις συστημικές τράπεζες έχουν ήδη ενημερώσει τον SSΜ ότι, κατά τη διαδικασία ανάκτησης ενεχύρων, η καθεμία από αυτές θα επιβαρύνει τον ισολογισμό της με επιπλέον 5.000 ακίνητα. Σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες, ο SSM έχει ζητήσει υπολογισμό του κόστους διακράτησης των ακινήτων αυτών σε ορίζοντα τριετίας και έχει λάβει την απάντηση ότι το κόστος αυτό υπολογίζεται σε 3,50%. Πρόκειται για κόστος χρηματοδότησης 1,5% για το διάστημα που τα ακίνητα θα παραμείνουν στα βιβλία των τραπεζών και κόστος διακράτησης 2% (για συντήρηση, πληρωμή φόρων κ.λπ.).
Από την άλλη πλευρά, όπως θα αναφέρουν στον SSM οι τράπεζες, τα ακίνητα αυτά αποτελούν ισχυρό περιουσιακό στοιχείο, το οποίο θα μπορέσει να αποδώσει σημαντικά στις τράπεζες, όσο θα βελτιώνεται το κλίμα και θα αυξάνουν οι ρυθμοί ανάπτυξης της οικονομίας. Σύμφωνα με τις πληροφορίες του "Κ", οι τράπεζες εκτιμούν ότι με μία αύξηση του ΑΕΠ 2,2% φέτος, οι τιμές των ακινήτων θα ενισχυθούν κατά 2,6%. Αύξηση του ΑΕΠ κατά 2,4% το 2020 και 2,5% το 2021, εκτιμάται ότι θα οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά 3,2% και 3,6% αντίστοιχα. Σημειώνεται, πάντως, ότι η αύξηση του ΑΕΠ δεν είναι το μόνο ζητούμενο για να αποκτήσει η αγορά των ακινήτων έναν σταθερά ανοδικό ρυθμό. Παράλληλα, υπάρχει ανάγκη περαιτέρω παρεμβάσεων για τη βελτίωση των συνθηκών στον τομέα της φορολογίας, της διαφάνειας και της απλοποίησης των διαδικασιών, ώστε να δημιουργηθεί ένα φιλικότερο επενδυτικό περιβάλλον και να διασφαλιστεί μια βιώσιμη και σταθερή πορεία ανάκαμψης και τελικά ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων.
Η ζήτηση και οι τιμές
Ήδη, τα επίσημα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος για την πορεία των τιμών των ακινήτων δείχνουν τάσεις σταθεροποίησης και ελαφράς ανόδου. Παράλληλα, η επέκταση του Airbnb θα βοηθήσει τις τράπεζες, για πρώτη φορά φέτος, να μειώσουν τις ζημίες που κατέγραφαν τα προηγούμενα έτη από τα χαρτοφυλάκια ακινήτων και να καταγράψουν ακόμη και μικρά κέρδη.
Όπως καταγράφεται στην Ενδιάμεση Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής της ΤτΕ, την περίοδο Ιανουαρίου-Νοεμβρίου 2018, δυναμικότεροι τομείς στην αγορά ακινήτων αναδείχθηκαν οι χρήσεις που σχετίζονται με τον τουρισμό, ενώ αυξημένο παρουσιάστηκε το ενδιαφέρον και για επενδυτικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, ειδικά στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας. Στον αντίποδα, παρέμειναν οι αρνητικές πιέσεις στο χαμηλών προδιαγραφών απόθεμα της αγοράς κατοικίας και επαγγελματικών ακινήτων, ως συνέπεια της περιορισμένης ρευστότητας και της υποχώρησης του διαθέσιμου εισοδήματος και του ΑΕΠ κατά την τελευταία δεκαετία.
Ειδικότερα, στην αγορά των κατοικιών παρατηρούνται ενδείξεις σταθεροποίησης και τοπικά ανάκαμψης. Με βάση τα στοιχεία εκτιμήσεων που έχουν συγκεντρωθεί από τις τράπεζες, το εννεάμηνο του 2018 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν αυξημένες κατά 1,3% σε ετήσια βάση, έναντι μείωσης κατά 1,2% το αντίστοιχο διάστημα του 2017. Στην αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας συνέβαλε η σημαντική αύξηση στις τιμές των διαμερισμάτων στην περιοχή της Αθήνας κατά 2,1%, ενώ αντίστοιχα στη Θεσσαλονίκη περιορίστηκε σε 0,8% και στις άλλες μεγάλες πόλεις και λοιπές περιοχές της χώρας σε 0,7%. Στην ενίσχυση της ζήτησης οικιστικών ακινήτων έχει συντελέσει το έντονο ενδιαφέρον για επενδυτικά οικιστικά ακίνητα, τα οποία, ειδικά μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αποτελούν πλέον έναν νέο τομέα της αγοράς με ραγδαία ανάπτυξη.
Σταδιακή βελτίωση των συνθηκών της αγοράς ακινήτων αποτυπώνεται και σε σχετικούς δείκτες. Συγκεκριμένα, οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν κατά 12,3% το εννεάμηνο του 2018, αν και παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (0,7%). Το οκτάμηνο Ιανουαρίου-Αυγούστου 2018 οι οικοδομικές άδειες για κατοικίες, όπως καταγράφονται από την ΕΛΣΤΑΤ, αυξήθηκαν κατά 24,3% σε αριθμό και 21,1% σε όρους όγκου. Παράλληλα, ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών του ΙΟΒΕ για τις κατοικίες βελτιώθηκε, καταγράφοντας αύξηση κατά 21,7% το ενδεκάμηνο του 2018.
Επιπλέον, σύμφωνα με στοιχεία του Υποθηκοφυλακείου Αθηνών ενισχύεται σημαντικά ο αριθμός των συναλλαγών για το ενδεκάμηνο του 2018. Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων κατά το α’ εξάμηνο του 2018 καταγράφηκαν θετικές τάσεις, τόσο στην αγορά γραφείων όσο και στην αγορά καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών. Για το σύνολο της χώρας οι τιμές των γραφειακών χώρων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών κατέγραψαν αύξηση 3,5% και 2,1% σε σχέση με το β’ εξάμηνο του 2017, με τους ρυθμούς αύξησης να είναι ακόμη υψηλότεροι στην Αθήνα, 4,6% και 4,0% αντίστοιχα (προσωρινά στοιχεία).
Σημειώνεται ότι τόσο για τα γραφεία όσο και για τα καταστήματα καταγράφονται ανομοιογενείς ρυθμοί και τάσεις σε τοπικό επίπεδο, αποτυπώνοντας τη διαφορετική δυναμική των επιμέρους θέσεων και τομέων της αγοράς. Το επενδυτικό ενδιαφέρον που καταγράφεται τα δύο τελευταία χρόνια συνεχίζεται και τους πρώτους μήνες του 2018, με έμφαση στον τομέα των ξενοδοχείων και τις συναφείς με τον τουρισμό χρήσεις. Τόσο οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) όσο και άλλα επενδυτικά κεφάλαια και εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων προχώρησαν σε σημαντικές επενδύσεις στον τουρισμό ανά την επικράτεια, αλλά και σε επαγγελματικούς χώρους υψηλών προδιαγραφών στην Αττική.
Παράλληλα, διεθνείς αλυσίδες ξενοδοχείων και τουριστικών πρακτόρων ενίσχυσαν περαιτέρω την παρουσία τους στην ελληνική αγορά. Όπως αναφέρουν στο "Κ" στελέχη εταιρειών διαχείρισης ακινήτων, μόνο στην αγορά της Αττικής αναμένεται να έρθουν άμεσα 2.000 νέες ξενοδοχειακές κλίνες.
Το εστιασμένο ενδιαφέρον στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων συγκεκριμένων κατηγοριών αποτυπώνεται και στην εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας τους πρώτους οκτώ μήνες του 2018. Πιο συγκεκριμένα, για τα ξενοδοχεία καταγράφεται υψηλός ρυθμός αύξησης στον αριθμό των νέων οικοδομικών αδειών (64,7%). Θετική μεταβολή καταγράφεται και για τις νέες άδειες γραφείων (11,7%), ενός τομέα ο οποίος παρέμενε σε αρνητικούς ρυθμούς μέχρι και το τέλος του 2017.
Πηγή: capital.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου