Τα νοικοκυριά στην Ελλάδα δαπανούν υψηλό ποσοστό εισοδήματος για στέγαση, με ισχυρή ζήτηση και περιορισμένη προσφορά να αυξάνουν τιμές, ενώ προτείνονται μέτρα για ενίσχυση διαθεσιμότητας και προσιτότητας κατοικιών
Takeawaysby Protothema AIΤο 23,7% του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών κατευθύνεται σε δαπάνες στέγασης, έναντι 17,9% στην ΕΕ.
Το 28,9% του πληθυσμού στην Ελλάδα δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγαση, με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο στο 8,2%.
Η αύξηση της ζήτησης για κατοικία οφείλεται στη βελτίωση του διαθέσιμου εισοδήματος και στην ελκυστικότητα της αγοράς ακινήτων ως επένδυση.
Η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει ανεπαρκής, με τον αριθμό των νέων οικοδομικών αδειών να είναι σημαντικά μειωμένος σε σχέση με την περίοδο 2004-08.
Η προσφορά νέων ακινήτων περιορίζεται από το υψηλό κόστος κατασκευής και τις συχνές μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο.Στο 23,7% ανήλθε το μέσο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών που κατευθύνεται προς δαπάνες στέγασης, σχετικές με ενοίκιο ή αποπληρωμή δανείου, για την Ελλάδα, έναντι μέσου όρου 17,9% στην ΕΕ. Αυτό επισημαίνει η έκθεση του διοικητή της ΤτΕ Γιάννη Στουρνάρα με βάση στοιχεία του ΟΟΣΑ. Πιο δραματική εξελίσσεται η εικόνα με βάση στοιχεία της Eurostat.
Σύμφωνα με τη Eurostat, το ποσοστό του πληθυσμού που δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για έξοδα στέγασης (δείκτης επιβάρυνσης κόστους κατοικίας) στην Ελλάδα ανήλθε σε 28,9% το 2024, με τον αντίστοιχο ευρωπαϊκό μέσο όρο να εκτιμάται στο 8,2%.
Η ευμάρεια αυξάνει τις στεγαστικές δαπάνεςΜπορεί να μην το πιστεύει κανείς αλλά η ευμάρεια αποτελεί έναν από τους λόγους για τους οποίους τα έξοδα στέγασης αυξάνονται. Οπως αναφέρεται στην έκθεση, οι παράγοντες που δημιουργούν την αυξημένη ζήτηση για κατοικία συνδέονται τόσο με τις μακροοικονομικές συνθήκες όσο και με τα διαρθρωτικά χαρακτηριστικά της οικονομίας και της αγοράς.
Η σταδιακή βελτίωση του διαθέσιμου εισοδήματος τα τελευταία χρόνια έχει ενισχύσει την εγχώρια ζήτηση. Τα νοικοκυριά αναζητούν σύγχρονη κατοικία για αγορά ή μίσθωση, ιδιαίτερα σε περιοχές που πληρούν υψηλότερα κριτήρια υποδομών και ποιότητας οικιστικού περιβάλλοντος. Παράλληλα, η άρση της εσωτερικής αβεβαιότητας που χαρακτήρισε την περίοδο της οικονομικής κρίσης και η σταθερά ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων από το 2018 και μετά ενίσχυσαν την ελκυστικότητα της κατοικίας ως επένδυσης, τόσο για τα φυσικά πρόσωπα όσο και για τις εταιρίες που δραστηριοποιούνται στην ανάπτυξη, διαχείριση και εκμετάλλευση ακινήτων.
Ραγδαία αύξηση στη ζήτηση στεγαστικώνΟι αυστηροί όροι χρηματοδότησης των νοικοκυριών που καθιερώθηκαν μετά την οικονομική κρίση, με σκοπό τη διασφάλιση της σταθερότητας του τραπεζικού συστήματος, σε συνδυασμό με την άνοδο των επιτοκίων της περιόδου 2022-23, επηρέασαν αρνητικά τη ζήτηση νέων δανείων. Ωστόσο, το 2023 και ιδίως το 2024 καταγράφηκε ετήσια αύξηση στον αριθμό των νέων στεγαστικών δανείων που χορηγήθηκαν από τα πιστωτικά ιδρύματα, κατά 3,9% και 29,6% αντίστοιχα, στην οποία συνέβαλε και το πρόγραμμα “Σπίτι μου”.
Αν και κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, το συγκεκριμένο πρόγραμμα εκτιμάται ότι ενίσχυσε περαιτέρω τη ζήτηση, ειδικά για παλαιότερες κατοικίες και διαμερίσματα. Ο υψηλός βαθμός αστικοποίησης της χώρας και οι δημογραφικές μεταβολές που καταγράφηκαν τη δεκαετία 2011-2018 εξηγούν ένα μέρος της αυξημένης ζήτησης για κατοικία, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Παρά το γεγονός ότι ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται τόσο συνολικά (3,1%) όσο και τοπικά στις περισσότερες περιφέρειες, ο αριθμός των μονοπρόσωπων νοικοκυριών αυξάνεται σε όλες τις περιοχές.
Οι λόγοι αύξησης της ζήτησηςΕιδικά στην Αττική, όπου ο καταγεγραμμένος πληθυσμός μειώθηκε οριακά κατά 0,4%, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,4%, ή κατά 127.300 σε απόλυτο αριθμό, κυρίως εξαιτίας της αύξησης των μονοπρόσωπων νοικοκυριών κατά 36,9%. Η συγκεκριμένη εξέλιξη συμβαδίζει με την οικιστική πίεση στην πρωτεύουσα και υποδεικνύει ταυτόχρονα μια μεταβολή στα χαρακτηριστικά της ζήτησης, η οποία μετατοπίζεται προς χώρους κατοικίας, εντός του αστικού ιστού, ενδεχομένως μικρότερης επιφάνειας σε σχέση με το παρελθόν.
Παράλληλα με την εσωτερική ζήτηση για κατοικία αυξήθηκε και η εξωτερική ζήτηση για οικιστικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών θέσης και τεχνικών χαρακτηριστικών. Οι ξένες άμεσες επενδύσεις που κατευθύνθηκαν σε αγορά ακινήτων, και ειδικότερα το πρόγραμμα Golden Visa, αφαίρεσαν διαθέσιμα ακίνητα από την αγορά πρώτης κατοικίας. Ταυτόχρονα, η σημαντική ενίσχυση του τουρισμού στα αστικά κέντρα και η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης επηρέασαν αυξητικά τα μισθώματα και τις αξίες των ακινήτων σε θέσεις τουριστικού ενδιαφέροντος.
Την ίδια στιγμή, η βελτίωση των υποδομών και του κτιριακού αποθέματος στις συγκεκριμένες θέσεις και η ανάπτυξη συμπληρωματικών εμπορικών χρήσεων και χρήσεων εστίασης και αναψυχής αναβάθμισαν τις εν λόγω περιοχές και ενίσχυσαν περαιτέρω τη ζήτηση και τις τιμές των κατοικιών. Παρά την ισχυρή ζήτηση για στέγη, μια σειρά παραγόντων συγκρατεί την προσφορά νέων οικιστικών ακινήτων.
Η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικία, η οποία γνώρισε ιστορικά υψηλούς ρυθμούς αύξησης την περίοδο 2001-08, κατέγραψε έντονη κάμψη κατά την οικονομική κρίση, ενώ η σταδιακή ανάκαμψη μετά το 2020 παραμένει ανεπαρκής. Χαρακτηριστικά, o μέσος ετήσιος αριθμός νέων οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν για την ανέγερση κατοικιών την περίοδο 2021-24 ανέρχεται σε περίπου 35.000, ενώ ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος αριθμός για την περίοδο 2004-08 ήταν περί τις 125.000 άδειες. Οι επενδύσεις σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) το 2024 αντιπροσώπευαν το 2,6% του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ). Το ποσοστό αυτό υπολείπεται σημαντικά των επιπέδων που καταγράφονταν πριν την οικονομική κρίση, καθώς το αντίστοιχο ποσοστό για την περίοδο 2004-08 εκτιμάται στο 8,5%.
Η μεγάλη αύξηση στο κόστος κατασκευής μετά το 2021, αρχικά εξαιτίας των προβλημάτων στις διεθνείς αλυσίδες εφοδιασμού και στη συνέχεια λόγω της γεωπολιτικής αστάθειας, η οποία επηρέασε το κόστος της ενέργειας και των υλικών αλλά και το κόστος χρηματοδότησης των έργων, περιόρισε τη δυναμική της οικοδομικής δραστηριότητας. Επιχειρηματικά σχέδια για ανάπτυξη νέων ακινήτων αναβλήθηκαν ή αναπροσαρμόστηκαν, ενώ το πρόσθετο κόστος κατασκευής συμπαρέσυρε ανοδικά τις αξίες των νεόδμητων κατοικιών. Τέλος, οι συχνές μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο έχουν αρνητική επίπτωση στην οικοδομική δραστηριότητα και στην προσφορά νέων ακινήτων και μειώνουν την ελκυστικότητα της αγοράς για νέες επενδύσεις.
Εκτός από την υστέρηση στην προσφορά νέων κατοικιών, περιορισμοί εντοπίζονται επίσης στη διάθεση και την καταλληλόλητα του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Το διαθέσιμο απόθεμα είναι, σε μεγάλο ποσοστό, παλαιό, παρωχημένων προδιαγραφών και χαμηλής ενεργειακής απόδοσης. Σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση ή υποβαθμισμένα χαρακτηριστικά η εκμετάλλευση συχνά αποφέρει αρνητική καθαρή απόδοση, γεγονός που αποθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να εκμισθώσουν μακροχρόνια τα κενά ακίνητα. Τέλος, σε αρκετές περιπτώσεις η πολυϊδιοκτησία καθιστά δυσχερή τη λήψη αποφάσεων για οποιαδήποτε μορφή αξιοποίησης.
Οι μεταβιβάσεις, ιδίως παλαιότερων ακινήτων, επηρεάζονται σημαντικά από την πολυπλοκότητα των διαδικασιών όπως και από θεσμικές και διοικητικές καθυστερήσεις, με αποτέλεσμα σημαντικός αριθμός κατοικιών να παραμένει εκτός αγοράς μέχρι να επιτευχθεί νομοτεχνική ωρίμανση. Με την ψηφιοποίηση μεγάλου αριθμού δημόσιων υπηρεσιών και με επιμέρους νομοθετικές ρυθμίσεις, έχουν γίνει αρκετά βήματα προς την απλοποίηση των διαδικασιών, ωστόσο εξακολουθούν να υπάρχουν καθυστερήσεις.
Στις παραμέτρους που επιδρούν αρνητικά στην προσφορά ακινήτων θα πρέπει να προστεθεί και η καθυστέρηση στην οργάνωση της καταγραφής της ακίνητης περιουσίας. Με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και των σχετικών έργων ψηφιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, εκτιμάται ότι θα ενισχυθεί η διαφάνεια της αγοράς και θα μειωθεί η γραφειοκρατία.
Διαβάστε περισσότερα στο newmoney.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου